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如何降低二手房交易的風險
福州眾印網 2006/10/11 19:59:00 來源：轉載
中介風險
有些不法“二手房”中介機構設置圈套，坑害消費者�！岸址俊敝薪闄C構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價；二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題；三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況；四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義；五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。中介商在擔當中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而購房者因缺乏經驗和文化程度低等原因往往予以認可，一旦發(fā)生糾紛，購房者則有苦難言。
在購置“二手房”時要注意以下幾點：1、購房者要在中介商的幫助下，向房主提出觀察房屋，要查看有關房屋的各種手續(xù)，商談房屋交易價格，然后再簽訂中介合同，切莫粗心大意。2、簽訂合同時要謹慎。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政機關認可的合同文本；其次，要對所簽條款逐條推敲，文字表達要準確，不能模棱兩可；再次，要弄清所有條款的內容，真正認可，不要勉強簽訂。有條件的購房者最好在合同文本簽訂前請專家或律師審核，這樣才能確保您的權益不受損害。
價格風險
二手房交易最大的問題是價格問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價測算應具體分析，一般有幾方面的因素可供參考。
———房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型－10％。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層－3％，7層－5％，3層和4層＋3％，若是樓頂則－5％；房間如無朝南門窗－5％。
———環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的；既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別－5％，位于省、市重點中小學區(qū)的＋15％。
———心理因素。如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：－8％。
法律風險
———來自交易主體方面的風險。即買賣雙方沒有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權人，也未獲得房屋所有權人的有效授權，作為買受方的個人不具有福州市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來榕人員未辦理在福州購房的審批手續(xù)，支付能力不強或不誠實履約，使出賣人不能得到全部房款。
———來自交易房屋方面的風險。這方面的風險主要有：1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍；2、房屋權屬存有爭議；3、房屋為共有，出賣人未經共有權人同意；4、房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權等權益；5、房屋已抵押，未經抵押權人書面同意轉讓的；6、已購公有住房或經濟適用房上市出售后會形成新的住房困難的；7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權屬轉讓；8、交易房屋存有質量瑕疵。
———來自交易手續(xù)方面的風險。房屋屬于不動產范疇，其交易規(guī)則有別于一般動產的交易規(guī)則。房屋產權及相關權利的發(fā)生、變更等均需到有關政府部門進行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產生房屋所有權變動的法律效果。而只有當房屋交易手續(xù)齊全、合法時，登記機關才予以登記。因此，若手續(xù)不全或交易違法，權屬變更將無法登記，房屋交易也將無效。
———來自二手房交易合同方面的風險。主要為交易合同對雙方的權利義務約定不明引發(fā)爭議，或交易方利用合同進行詐騙。
———產權風險。如果你購買二手房是為了投資，那一定要買有產權的二手房，并且按照規(guī)定買賣雙方繳納應繳的稅費，進行產權過戶手續(xù)，好么在你們的交易行為完成后，房管局將很快核發(fā)過戶后的產權證。只有拿到了房屋的產權證，房子才算是真正意義上的屬于你，你可以合法的出租、出售、甚至辦理抵押貸款，為以后更換新房提供有力支持。
拆遷風險
花二三十萬元或三四十萬元買套二手房，沒住幾年，房子就要拆遷了，且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便，就是拆遷補償款能否與當年的購房款持平，也是個未知數(shù)。
許多人認為，平房才會拆遷，不買平房就能避免這一問題了。其實不然，樓房也存在拆遷的可能性。建筑年代久遠，或建筑本身在城市新的規(guī)劃范圍中等都有可能面臨拆遷。所以，二手房的買主在購買房屋時，要考慮樓房是否面臨著拆遷。
如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢？首先，在一兩年內會被拆遷的房子，在各個區(qū)的房地產交易所（中心）能夠查到；已列入拆遷公告的房屋，房地產交易管理部門不予辦理過戶；購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關情況。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入規(guī)劃，但是因為種種原因，至今未拆遷。為了避免買到這樣的房子，購房者不妨到當?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結，要知道，凍結戶口的房屋早晚是要被拆的。另外，還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄，當?shù)氐膽艨谝矝]被凍結，那么就需購房者關注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了，有機會參觀一些規(guī)劃展。
質量風險
由于上市的二手房大都已經居住了三五年至十年以上，如果房屋質量上存在什么問題，現(xiàn)在應該明顯暴露出來了，或者已經被原房主或房管部門修繕過了。在挑選二手房時，我們應通過仔細認真的檢查以及詢問房主、詢問周圍的住房了解房屋本身的狀況，做到心中有數(shù)。當然這里頭也有門學問，需要有一定的觀察力和敏感度。
——是否有私搭亂建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內外結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及面積如何計算的問題。
———觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；墻壁是否有開裂或者脫皮等明顯的問題。
———考核房屋的市政配套設施。打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的尷尬；觀察戶內外電線是否有老化的現(xiàn)象；煤氣的接通情況，是否已經換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
———了解裝修的狀況。許多購房者在看房過程中，都會發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡單裝修過。其實，這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如，頂層房屋是否發(fā)生過漏雨現(xiàn)象，底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵，都是無法通過看房得知的。有些房主以前裝修時，對房間的結構、設施設備進行了一些改造，賣房時，還把它作為抬高價格的籌碼，其實這些改造存在著不安全隱患，或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。因此，購房者遇到諸如此類的問題，一定要到物業(yè)管理部門反映一下，問問物業(yè)公司是否知道這些改動的情況，否則，一旦達成交易，待將來物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問題，追究起來，責任就難以區(qū)分了。
本文標題：如何降低二手房交易的風險
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