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新政帶來規(guī)范化 商業(yè)地產(chǎn)遭遇了契機(jī)還是挑戰(zhàn)

新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普遍關(guān)注，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)迎來多少機(jī)遇和挑戰(zhàn)？這已經(jīng)不僅是轉(zhuǎn)型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會(huì)的關(guān)注都已經(jīng)使商業(yè)地產(chǎn)被動(dòng)地開始它的規(guī)范化發(fā)展。作為地產(chǎn)開發(fā)的高價(jià)附加值產(chǎn)品之一，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)在哪里？

　　●六大特征左右商業(yè)地產(chǎn)格局

　　從目前市場(chǎng)狀況來看，當(dāng)前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的六大特征為：

　　一、訂單開發(fā)理念獲得普遍認(rèn)同

　　面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。以往住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運(yùn)營(yíng)理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念已經(jīng)得到廣泛認(rèn)同。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運(yùn)營(yíng)理念開始流行。

　　二、大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)

　　目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。一批在區(qū)域市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地?cái)U(kuò)張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多地響起強(qiáng)者的聲音。由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢(shì)明顯，使資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)。

　　三、融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯

　　由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國(guó)還屬于“個(gè)案”。

　　海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源。2005年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總金額高達(dá)23億美元，其中購(gòu)買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國(guó)花旗集團(tuán)4支海外規(guī)模資本先后涉足中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，國(guó)際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購(gòu)買內(nèi)資企業(yè)股權(quán)，目標(biāo)直指國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。

　　四、投機(jī)性開發(fā)現(xiàn)象依然存在

　　目前，商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)性開發(fā)主要有兩種方式：一是概念炒作；二是銷售方式炒作。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強(qiáng)在談到這個(gè)問題時(shí)表示，造成這種現(xiàn)象的原因主要是由于目前中國(guó)商用物業(yè)開發(fā)模式的不正常，國(guó)外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開發(fā)模式通常是：項(xiàng)目開發(fā)———基金購(gòu)買———基金委托銷售管理———開發(fā)商資金全部回籠———項(xiàng)目開發(fā)；而我國(guó)目前商用物業(yè)所采取的模式則是：項(xiàng)目開發(fā)———開發(fā)商獨(dú)立銷售———資金部分回籠———項(xiàng)目無法開發(fā)。這樣一個(gè)模式所導(dǎo)致的將是整個(gè)開發(fā)銷售鎖鏈的斷線，開發(fā)商沒有基金的支持、不能夠及時(shí)將資金回籠到位，因而才會(huì)出現(xiàn)投機(jī)性開發(fā)，目的便是盡快收回資金。

　　五、SHOPPING MALL前景遭質(zhì)疑

　　在經(jīng)歷一系列挫折之后，SH OP－PING M ALL的發(fā)展前景遭到質(zhì)疑，并引發(fā)了業(yè)內(nèi)激烈爭(zhēng)論。SH OP－PING M ALL規(guī)模究竟是處于衰落期還是成長(zhǎng)期？應(yīng)該多大？該如何選址等問題的答案不一，其開發(fā)熱度已有所降溫。

　　六、商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)非正常盈利模式

　　國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，但是，現(xiàn)階段一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的獲利卻另辟蹊徑。一種是從地價(jià)獲利，利用地方政府要引進(jìn)外資商業(yè)企業(yè)的迫切心情以及與外資商業(yè)企業(yè)的合資關(guān)系，變相從政府低價(jià)拿地，實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)。另一種是給主力店非正常的免租期引其進(jìn)駐，然后以主力店為誘餌，高價(jià)銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產(chǎn)權(quán)式返租，而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。

　　●六大機(jī)遇迎接商業(yè)地產(chǎn)未來

　　外國(guó)基金的注入，能夠填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的基金缺口；國(guó)內(nèi)的開發(fā)商們?yōu)榱四軌蚋�好地吸引外�?guó)基金的注入，勢(shì)必要改變目前在項(xiàng)目開發(fā)上的“不為”狀態(tài)，好的項(xiàng)目將會(huì)被逐漸地開發(fā)，通過這樣一個(gè)良性循環(huán)，將國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)以單純套現(xiàn)為目的，逐漸地轉(zhuǎn)變成為有所為而為之。

　　一、合作開發(fā)機(jī)會(huì)

　　國(guó)外大型開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)，為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作、提升自身開發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。由于國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，在這一過程中，國(guó)內(nèi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)會(huì)與這些專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　二、出售套現(xiàn)機(jī)會(huì)

　　運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)物業(yè)可能成為國(guó)外基金的收購(gòu)對(duì)象。海外基金的運(yùn)營(yíng)主要是依靠物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來的租金收益，因此，2006年國(guó)內(nèi)整體持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將會(huì)獲得更多的被收購(gòu)機(jī)會(huì)，為開發(fā)商帶來可觀的收益。

　　三、項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)

　　大量商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)商資金和運(yùn)營(yíng)能力的不足而陷入困境，而這其中不乏地理位置優(yōu)越且開發(fā)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)。對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)而言，這些物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于其收購(gòu)價(jià)值，是難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；而對(duì)于這些物業(yè)的開發(fā)商而言，可以利用被收購(gòu)的機(jī)會(huì)套現(xiàn)離開市場(chǎng)，從而減少投資損失。

　　四、業(yè)態(tài)替代機(jī)會(huì)

　　目前我國(guó)臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購(gòu)物和生活服務(wù)方面，休閑、娛樂類設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心。隨著消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)需求的增強(qiáng)，滿足社區(qū)和區(qū)域市場(chǎng)的中小型休閑商業(yè)項(xiàng)目將是未來開發(fā)的熱點(diǎn)。

　　五、連鎖擴(kuò)張機(jī)會(huì)

　　大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴(kuò)張沖動(dòng)將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動(dòng)力。商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時(shí)，全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的推進(jìn)，對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造加速，也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動(dòng)力。

　　六、新區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)

　　由于交通擁堵、租價(jià)過高、競(jìng)爭(zhēng)過度，傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。